🔐 Fiche de lecture

L’Immobilier de Demain (2e Ă©dition), Robin Rivaton (Dunod)

MĂ©tropolisation sans fin

La Real Estech, de la disruption à la maturité. A son tour l'immobilier vit une transformation en profondeur annonciatrice d'une nouvelle organisation des villes.

«La technologie permet de se dĂ©placer diffĂ©remment, de consommer diffĂ©remment, de travailler diffĂ©remment». Les changements induits, comme le souligne Xavier Niel, sont manifestes dans nos pratiques. La technologie est, chaque jour davantage, partie prenante de l’immobilier, alors que les villes se redessinent, fortes d’un renouvellement pressant de l’offre.

«D’ici 2030, les villes accueilleront un milliard d’ĂȘtre humains supplĂ©mentaires et trois milliards d’ici 2050», estime Robin Rivaton dans son essai «L’immobilier demain». Le fondateur de la communautĂ© Real Estech y met en exergue nombre d’initiatives et d’exemples concrets portĂ©es par l’univers l’immobilier qui connait, grĂące au digital, une vraie rĂ©volution. En tĂ©moignent l’attrait pour ce secteur qui comptent 22 licornes,10 amĂ©ricaines et 12 chinoises.  

De la complexité et du mouvement

«Seulement 2 heures 30 de nos journĂ©es en moyenne se dĂ©roulent hors des bĂątiments», explique Robin Rivaton. Le dĂ©cor urbain tend Ă  s’étendre et Ă  peser. En effet, il souligne qu’«en 2030, les 750 villes de plus d’un million d’habitants que comptera la planĂšte produiront prĂšs des deux tiers de la richesse mondiale». Le gĂ©rant d’un fonds d’investissements des start-ups de la ville de demain dans la mobilitĂ©, l’énergie et le bĂątiment, met en lumiĂšre les phĂ©nomĂšnes participant du besoin de «renouvellement de l’offre» Ă  l’image de l’«exigence de diminution de la consommation Ă©nergĂ©tique des bĂątiments» et de «la recomposition des modes de vie», et de la «mĂ©tropolisation». 

Aussi, l’auteur note que «l’activitĂ© Ă©conomique se nourrit toujours plus d’échanges impliquant une proximitĂ© gĂ©ographique». De ce fait, «l’activitĂ© est donc plus concentrĂ©e dans un certain nombre d’espaces strictement limitĂ©s, en l’occurrence, les mĂ©tropoles». 

La propriĂ©tĂ© immobiliĂšre se voit questionnĂ©e par nombre d’acteurs. «Pour les petites organisations comme pour les gĂ©ants du CAC 40, la politique immobiliĂšre qui accompagne la stratĂ©gie d’ensemble est devenue plus complexe, renforçant la prĂ©fĂ©rence pour la location plutĂŽt que la propriĂ©té». L’occupant se replace au centre. Nombre d’outils existent pour «amĂ©liorer la gestion opĂ©rationnelle et comptables». Les portails d’annonce, vĂ©ritable phĂ©nomĂšne de concentration, sont en position de domination : «en France, 92% des transactions immobiliĂšres ont dĂ©butĂ© sur Internet». 

Le trÚs précieux numérique 

«Des technologies software et hardware, viennent ensemble bouleverser toute la chaĂźne de valeur du secteur immobilier». Celles-ci prĂ©sentent beaucoup d’atouts pour les parties prenantes. Ainsi, «le numĂ©rique permet de rĂ©duire les frais d’intermĂ©diation, de baisser le coĂ»t d’entrĂ©e, d’étendre les champs d’investissement possibles et de rĂ©duire l’asymĂ©trie d’informations». L’investissement, «ressource rare Ă  mieux utiliser», juge Robin Rivaton, prend appui, en grande partie sur le foncier. Aussi, des structures anglosaxonnes ont investi cette industrie. Il cite Envelope aux Etats-Unis et Landinsight au Royaume-Unis qui «numĂ©risent et tiennent Ă  jour les plans locaux d’urbanisme. Avec ces outils il est possible d’identifier trĂšs rapidement les parcelles disponibles correspondants Ă  des critĂšres prĂ©cis, comme la proximitĂ© avec une bouche de mĂ©tro ou la surface constructible». Par exemple, «le logiciel d’Envelope gĂ©nĂšre mĂȘme plusieurs scĂ©narios d’architecture afin d’aider l’opĂ©rateur Ă  visualiser les opportunitĂ©s offertes par une parcelle donnĂ©e». La transformation est de mise notamment pour l’industrialisation de la construction. Robin Rivaton prĂŽne ainsi : «la conception», «le suivi numĂ©rique ses sites de production centralisĂ©s et automatisĂ©s» et «une mĂ©thode d’assemblage au plus juste (lean manifacturing)». 

De fortes attentes 

«Si l’immobilier est aussi singulier, c’est parce qu’aucun autre n’est empreint de reprĂ©sentations sociales et culturelles aussi fortes», relate celui qui a fondĂ© la plus large communautĂ© pour l’innovation dans l’immobilier en France. Evoquant les outils digitaux, Robin Rivaton Ă©voque «le 1er dĂ©fi concernant le contenu des annonces» : «la visualisation des biens pour aider les potentiels acquĂ©reurs Ă  se projeter». L’immobilier devient un service : «on ne consomme pas des mĂštres carrĂ©s mais un ensemble de services complets de plus en plus personnalisĂ©s qui peuvent ĂȘtre adaptĂ©s en permanence». 

La startup française Meero, nĂ©e en 2014, a dĂ©jĂ  levĂ© 300 millions de dollars : «l’immobilier, la transaction et la location»  reprĂ©sentent aujourd’hui un quart de son chiffre d’affaires ».  Les investissements et les projections individuels y sont nombreux. Les freins, pourtant, persistent dans «ce secteur Ă©conomique particulier».

« Nos villes ont du mal Ă  renouveler leur bĂąti alors mĂȘme que leurs usages ont considĂ©rablement Ă©voluĂ© et que l’impĂ©ratif de performance Ă©nergĂ©tique est plus fort que jamais». Et pourtant, les investissements sont de faible ampleur : «sur les mille entreprises europĂ©ennes qui investissent le plus en R&D, seules 38 appartiennent au secteur de la construction»  Ce dernier est, selon Robin Rivaton, «sans doute l’un des segments du secteur de l’immobilier dans lequel les gains de production sont Ă  venir». 

Aussi, la technologie s’apparente bien Ă  un acteur majeur qui ne peut se contenter d’ĂȘtre seul sur scĂšne comme le considĂšre Xavier Niel, dans la prĂ©face de «L’Immobilier demain», «le numĂ©rique et les nouvelles technologies sont au cƓur de l’immobilier mais ils doivent ĂȘtre reliĂ©s, Ă  nos inspirations au service de l’humain».

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