(Réservé aux membres) Fiche de lecture

L’Immobilier de Demain (2e édition), Robin Rivaton (Dunod)

Métropolisation sans fin

La Real Estech, de la disruption à la maturité. A son tour l'immobilier vit une transformation en profondeur annonciatrice d'une nouvelle organisation des villes.

«La technologie permet de se déplacer différemment, de consommer différemment, de travailler différemment». Les changements induits, comme le souligne Xavier Niel, sont manifestes dans nos pratiques. La technologie est, chaque jour davantage, partie prenante de l’immobilier, alors que les villes se redessinent, fortes d’un renouvellement pressant de l’offre.

«D’ici 2030, les villes accueilleront un milliard d’être humains supplémentaires et trois milliards d’ici 2050», estime Robin Rivaton dans son essai «L’immobilier demain». Le fondateur de la communauté Real Estech y met en exergue nombre d’initiatives et d’exemples concrets portées par l’univers l’immobilier qui connait, grâce au digital, une vraie révolution. En témoignent l’attrait pour ce secteur qui comptent 22 licornes,10 américaines et 12 chinoises.  

De la complexité et du mouvement

«Seulement 2 heures 30 de nos journées en moyenne se déroulent hors des bâtiments», explique Robin Rivaton. Le décor urbain tend à s’étendre et à peser. En effet, il souligne qu’«en 2030, les 750 villes de plus d’un million d’habitants que comptera la planète produiront près des deux tiers de la richesse mondiale». Le gérant d’un fonds d’investissements des start-ups de la ville de demain dans la mobilité, l’énergie et le bâtiment, met en lumière les phénomènes participant du besoin de «renouvellement de l’offre» à l’image de l’«exigence de diminution de la consommation énergétique des bâtiments» et de «la recomposition des modes de vie», et de la «métropolisation». 

Aussi, l’auteur note que «l’activité économique se nourrit toujours plus d’échanges impliquant une proximité géographique». De ce fait, «l’activité est donc plus concentrée dans un certain nombre d’espaces strictement limités, en l’occurrence, les métropoles». 

La propriété immobilière se voit questionnée par nombre d’acteurs. «Pour les petites organisations comme pour les géants du CAC 40, la politique immobilière qui accompagne la stratégie d’ensemble est devenue plus complexe, renforçant la préférence pour la location plutôt que la propriété». L’occupant se replace au centre. Nombre d’outils existent pour «améliorer la gestion opérationnelle et comptables». Les portails d’annonce, véritable phénomène de concentration, sont en position de domination : «en France, 92% des transactions immobilières ont débuté sur Internet». 

Le très précieux numérique 

«Des technologies software et hardware, viennent ensemble bouleverser toute la chaîne de valeur du secteur immobilier». Celles-ci présentent beaucoup d’atouts pour les parties prenantes. Ainsi, «le numérique permet de réduire les frais d’intermédiation, de baisser le coût d’entrée, d’étendre les champs d’investissement possibles et de réduire l’asymétrie d’informations». L’investissement, «ressource rare à mieux utiliser», juge Robin Rivaton, prend appui, en grande partie sur le foncier. Aussi, des structures anglosaxonnes ont investi cette industrie. Il cite Envelope aux Etats-Unis et Landinsight au Royaume-Unis qui «numérisent et tiennent à jour les plans locaux d’urbanisme. Avec ces outils il est possible d’identifier très rapidement les parcelles disponibles correspondants à des critères précis, comme la proximité avec une bouche de métro ou la surface constructible». Par exemple, «le logiciel d’Envelope génère même plusieurs scénarios d’architecture afin d’aider l’opérateur à visualiser les opportunités offertes par une parcelle donnée». La transformation est de mise notamment pour l’industrialisation de la construction. Robin Rivaton prône ainsi : «la conception», «le suivi numérique ses sites de production centralisés et automatisés» et «une méthode d’assemblage au plus juste (lean manifacturing)». 

De fortes attentes 

«Si l’immobilier est aussi singulier, c’est parce qu’aucun autre n’est empreint de représentations sociales et culturelles aussi fortes», relate celui qui a fondé la plus large communauté pour l’innovation dans l’immobilier en France. Evoquant les outils digitaux, Robin Rivaton évoque «le 1er défi concernant le contenu des annonces» : «la visualisation des biens pour aider les potentiels acquéreurs à se projeter». L’immobilier devient un service : «on ne consomme pas des mètres carrés mais un ensemble de services complets de plus en plus personnalisés qui peuvent être adaptés en permanence». 

La startup française Meero, née en 2014, a déjà levé 300 millions de dollars : «l’immobilier, la transaction et la location»  représentent aujourd’hui un quart de son chiffre d’affaires ».  Les investissements et les projections individuels y sont nombreux. Les freins, pourtant, persistent dans «ce secteur économique particulier».

« Nos villes ont du mal à renouveler leur bâti alors même que leurs usages ont considérablement évolué et que l’impératif de performance énergétique est plus fort que jamais». Et pourtant, les investissements sont de faible ampleur : «sur les mille entreprises européennes qui investissent le plus en R&D, seules 38 appartiennent au secteur de la construction»  Ce dernier est, selon Robin Rivaton, «sans doute l’un des segments du secteur de l’immobilier dans lequel les gains de production sont à venir». 

Aussi, la technologie s’apparente bien à un acteur majeur qui ne peut se contenter d’être seul sur scène comme le considère Xavier Niel, dans la préface de «L’Immobilier demain», «le numérique et les nouvelles technologies sont au cœur de l’immobilier mais ils doivent être reliés, à nos inspirations au service de l’humain».

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